Оценка стоимости сервитута

Под сервитутом понимается вид ограниченного права пользования чужой недвижимостью, предоставляемого частным и юридическим лицам. В широком смысле это обременение актива, находящегося в собственности иного лица. Сервитут может быть установлен на земельный участок, жилое и нежилое помещение (согласно статье 274 Гражданского кодекса Российской Федерации). Также сервитут подлежит независимой оценке. Для определения цены сервитута анализируется имущество, на которое распространяется ограничение. Рассмотрим особенности оценки сервитута земельного участка.

Когда целесообразно заказывать оценку сервитута?

Под оценкой рыночной стоимости сервитута подразумевается процедура исчисления соизмеримой платы за обременение или понесенные убытки в результате установления сервитута.

Основная причина обращения за независимой оценкой — несправедливые условия, на которых предлагается установить сервитут земельных участков. Ситуации могут быть разными:

• необходимость прохода или проезда через соседский участок;
• отсутствие свободного подъезда для спецслужб со стороны одного участка, что вынуждает пользоваться подъездными путями чужого участка;
• наличие забора, перекрывающего доступ к водоему или лесу;
• потребность в установке геодезических знаков на земельном участке;
• проведение инженерных работ на земельном участке.

Итак, плата за сервитут выступает компенсацией за неудобства. Она может вноситься помесячно или единовременно. Иногда соседи идут на уступки, предоставляя право пользования своим участком бесплатно. Если нельзя достичь компромисса, то единственным решением станет обращение в суд с независимым отчетом об оценке участка.

Особенности оценки стоимости сервитута недвижимости

Процедура оценки предусматривает определение качественных и количественных характеристик объекта, обремененного сервитутом. Оценка сервитута недвижимого имущества  проводится по следующему алгоритму:

• постановка задачи;
• согласование условий сотрудничества и подписание договора на оценку с указанием величины денежного вознаграждения;
• подготовка задания на оценку с отражением детальной информации,  а также, при необходимости, методов исследования;
• сбор документов на участок и строения;
• обработка пакета правоустанавливающих и технических документов;
• запрос данных о земельном участке/помещении в ЕГРН;
• изучение сведений о технических и эксплуатационных характеристиках помещения;
• анализ рыночной конъюнктуры;
• определение реального убытка вследствие установления  сервитута;
• расчет соизмеримой платы за сервитут с обоснованием;
• подготовка итогового отчета об оценке  с указанием конкретной цены.

Плата за сервитут может устанавливаться как в форме единовременного платежа, так и в форме периодических платежей.

Важно! Величина соизмеримой платы может изменяться в течение срока по причинам существенного изменения обстоятельств.

Факторы, влияющие на итоговую плату

Оценка платы за сервитут определяется как разница между рыночной стоимостью объекта оценки (либо прав на объект оценки), до установления публичного сервитута и после его установления. В рамках оценки учитываются реальные убытки собственника из-за наложения ограничений, которые могут быть выражены через:

• ущерб — разницу между рыночной ценой необремененного объекта и с обременением;
• упущенную выгоду — недополученную прибыль из-за установления сервитута;
• убытки из-за досрочного аннулирования обязательств перед иными лицами.

На рыночную цену сервитута оказывают влияние следующие факторы:

• состояние рынка объекта оценки  в регионе;
• месторасположение земельного участка или помещения;
• транспортная доступность;
• площадь;
• вид сервитута;
• характеристики зданий и сооружений на земельном участке;
• уровень благоустройства (наличие торгового центра или складского помещения на участке может привести к более существенным потерям при наложении ограничений, чем при пустом земельном участке).

Отдельно остановимся на виде сервитута. В соответствии со статьей 23 Земельного кодекса РФ  сервитут подразделяется на частный и публичный.

Частный сервитут — это  ограниченное право пользования земельным участком или иной недвижимостью, установленное в пользу  определенного лица или ограниченного круга лиц (обычно для соседей). В соответствии с п. 3 ст. 274 ГК РФ, источником возникновения сервитута выступает соглашение между сторонами или решение суда. Ограничение подлежит государственной регистрации.  

Публичный сервитут представляет собой право на пользование чужим активом для удовлетворения интересов федеральных, региональных или муниципальных органов власти.

Расчет цены частного сервитута осуществляется с применением следующих подходов:

1. Доходного. При его использовании учитываются потери дохода (снижение поступлений из-за сервитута), что является платой за ограничение использования активом. Для целей исследования доходом признается разница между поступлениями и выплатами, скорректированная на ставку дисконтирования.

2. Затратного. Предусматривает учет расходов, которые понесет владелец при установлении ограничения, а также затраты на обслуживание сервитута.

3. Сравнительного. В этом случае подбираются объекты-аналоги для сопоставления. Для достоверности данных необходимо выбрать 2 идентичных актива: один с сервитутом, а другой — без. Разница в их стоимости будет выступать ценой сервитута.

Результат оценки

Результатом оценочных мероприятий выступает независимый отчет об оценке, содержащий информацию о рыночной стоимости сервитута. Документ нумеруется и сшивается. На последней его странице проставляется подпись и печать специалиста или оценочной компании.

В отчете об оценке указывается следующая информация:

• порядковый номер отчета и дата составления;
• сведения о заказчике и исполнителе;
• цель оценки;
• описание объекта оценки и  расположенных строений на земельном участке;
• принятые  допущения и ограничительные условия;
• перечень используемых стандартов для проведения исследования;
• выбранные методы и их обоснование;
• расчеты;
• выводы и суждения;
• итоговую стоимость;
• подпись и печать.

Документ наделен юридической силой в течение 6 месяцев. Стоимость отчета об оценке зависит от вида права (частный или публичный), сложности проведения оценки  и срочности заказа. 

Перечень документов

В зависимости от объекта оценки, запрашивается пакет документов на земельный участок, строения либо помещение. Для оценки цены необходимо предоставить:

Для оценки сервитута земельного участка:

• свидетельство о регистрации права собственности на земельный участок (при наличии);
• выписку ЕГРН;
• кадастровый паспорт (при наличии).

Для зданий/строений/помещений:

• технический паспорт;
• план экспликации помещений;
• выписку ЕГРН.

К кому обратиться за оценкой сервитута земельного участка и иного недвижимого имущества?

Наша команда профессионалов готова выполнить оценку сервитута качественно и в строго установленные сроки. Нам доверяют оценку сервитута государственные органы, коммунальные предприятия, физические и юридические лица, поскольку мы:

• являемся аттестованными  оценщиками, имеем все разрешительные документы (готовы предоставить по запросу);
• обладаем солидным опытом работы по данному направлению;
• практикуем индивидуальный подход;
• не запрашиваем «лишние» документы;
• строго соблюдаем дедлайн;
• гарантируем достоверность расчетов;
• беремся за срочные заказы.

Остались вопросы по оценке сервитута и расчету соизмеримой платы за пользование недвижимостью? Запишитесь к нам на бесплатную консультацию по телефону или через форму обратного звонка на сайте.